Kupno mieszkania po okazyjnej cenie?
Kupno mieszkania często nie jest takie proste, jakby się wydawało. Pierwsza myśl, która pojawia się w naszym umyśle to taka, że nasze przyszłe mieszkanie ma być funkcjonalne w odpowiedniej lokalizacji oraz w niskiej cenie. Przeważnie są to podstawowe kryteria, jakimi kierujemy się przy wyborze mieszkania. Często zdarza się, że mieszkanie spełnia jedno lub dwa kryteria.
Czy mamy możliwość znaleźć mieszkanie w niskiej cenie?
Moja odpowiedź brzmi zdecydowanie TAK. Do tego wszystkiego potrzebujemy trochę wyobraźni. Potrzebujemy jej głównie do tego, aby dostrzec różnicę między mieszkaniem w dobrej a tym, którego wartość można w znacznym stopniu podwyższyć. Tak naprawdę wszystko zależy od tego, czy interesuje nas mieszkanie, na którym chcemy zarobić czy potrzebujemy kupić mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb.
Od czego zacząć kupno mieszkania?
Przede wszystkim należy przeanalizować, na jakim rynku chcemy kupić mieszkanie czy to będzie rynek pierwotny, czy wtórny. Często bywa tak, że zakup mieszkania od dewelopera może okazać się bardzo atrakcyjny. Jednak żeby taka okazja miała miejsce, trzeba dokładnie przejrzeć miejskie plany zagospodarowania przestrzennego. Warto wiedzieć, co może powstać nam pod oknem naszego mieszkania. Czy to będzie jakaś nowa droga, może jakiś market lub galeria, co wpływa na wartość naszej nieruchomości? Takie projekty mogą mieć również ciemne strony, np. powstanie spalarni śmieci, oczyszczalni ścieków. Takie projekty z pewnością nie podniosą reputacji naszej okolicy.
Kolejnym sposobem na wyszukanie okazji jest dobre wyczucie czasu. Dotyczyć ono będzie w podobny sposób rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Chodzi przede wszystkim, żeby znaleźć się w sytuacji, gdy drugiej stronie zależy na szybkiej transakcji. Sytuacja na rynku pierwotnym może być taka, że deweloper kończy sprzedaż mieszkań w danej inwestycji i chce zamknąć szybko projekt. Co wtedy robi? Obniża cenę nieruchomości. Jest jedno, ale….są to przeważnie mieszkania, na które nie było chętnych wcześniej, dlatego warto sprawdzić, czy jest coś nie tak z ich funkcjonalnością lub mają zbyt dużą powierzchnię.
Jeżeli chodzi o rynek wtórny, powodem szybkiej sprzedaży mieszkania najczęściej są wydarzenia losowe. Tutaj możemy natrafić na różnego rodzaju sytuacje. Może być to wyjazd za granicę, w tym przypadku warto negocjować cenę. Problemy pojawiają się, gdy w grę wchodzą różnego rodzaju zadłużenia wobec wierzyciela np. Banku. Oczywiście wystarczy, w tym przypadku podczas kupna mieszkania spłacić zadłużenie pomniejszając kwotę, którą mamy zapłacić sprzedającemu za mieszkanie w trakcie podpisywania dokumentów u notariusza. Trudniejszym przypadkiem może być moment, w którym jest więcej wierzycieli niż jeden wówczas transakcja, staje się trudniejsza, ale nadal możliwa.
Prawdziwą skarbnicą okazji do kupna mieszkania są tzw. mieszkania do remontu. Tylko tu trzeba zwrócić uwagę, w jakim stanie jest to mieszkanie
Przykład: Chcemy kupić mieszkanie warte150 tys., które ktoś jest w stanie sprzedać nam za 100 tys., ale okazuje się, że na remont trzeba wydać między 30-40 tys. W takim przypadku to żadna okazja.
Prawdziwe okazje trzeba szukać w miejscach, gdzie jest dobra infrastruktura, czyli mieszkań do remontu w centrach miast lub w jakiś zabytkowych kamienicach, tutaj warto szukać na parterze gdzie możemy przerobić mieszkanie na lokal usługowy.
W przypadku mieszkań budowanych z wielkiej płyty należy się skupić nad lokalizacją i komunikacją. Obecnie większość bloków jest odnawiana i ocieplana. Dlatego takie bloki mogą jeszcze posłużyć nam długie lata. Dlatego tutaj też warto szukać okazji pamiętając przy tym, aby zawsze przeliczyć koszty, które są potrzebne do podniesienia wartości mieszkania.
Dlatego, jeżeli zdecydujemy się na kupno mieszkania po okazyjnej cenie największą trudnością, będzie dla nas odróżnienie takiego mieszkania od mieszkania z możliwością rozwoju.
Poradziwszy sobie z formalnościami możemy myśleć znów o projekcie. Pierwsza ważna decyzja – z jakich materiałów budujemy. Wybór jest spory – dom może być murowany, drewniany (z bali lub szkieletowy), a nawet stalowy. Jeśli chodzi o najpopularniejszą, tradycyjną technologię, czyli murowanie, to do wyboru mamy ceramikę, gazobeton, cegłę silikatowa lub pełną.
Warto zajrzeć na stronę stronę www.xella20cm.pl – znajdziemy tam informacje o białych cegłach Ytong i Silka. Cegła silikatowa Silka jest chłodniejsza od Ytonga, więc wymaga grubszej warstwy izolacji termicznej, ale za to jest nienasiąkliwa, co może mieć znaczenie na terenie podmokłym. Ma też dobrą izolacyjność akustyczną. Jeśli myślimy o ścianie bez ocieplenia można zastosować Ytong (gazobeton) lub Porotherm (ceramika poryzowana), takie rozwiązanie wymaga jednak doskonałej ekipy, która wymuruje dom precyzyjnie. Dochodzi pytanie o spoiny: tradycyjne z zaprawy cementowo wapiennej czy klej?
Pomyślmy też, jakie będą stropy. Wylewane na budowie czy z elementów prefabrykowanych, np. Teriva lub Ytong? Strop gęstrożebrowy jest tańszy i szybciej można go ułożyć, ale nie daje takiej izolacyjności akustycznej jak monolityczny.
Schody mogą być wylewane z betonu i wykończone drewnem, płytkami albo kamieniem. Mogą być też całe z drewna, lekkie i ażurowe. Mogą być wreszcie wspartymi na stalowej konstrukcji drewnianymi stopniami. Zwłaszcza ostatnie można uczynić ciekawym elementem wnętrza.
Okna obecnie najpopularniejsze są plastikowe. Zamawiając je nie zapomnijmy aby miały możliwość rozszczelnienia w okuciach zapewniającego dopływ świeżego powietrza, chyba ze będziemy mieć wentylację mechaniczną ze specjalną czerpnią powietrza. Jeśli chodzi o okna drewniane, to najlepsze będą mahoniowe, lakierowane na wybrany kolor.
Czym pokryć dach? W nowoczesnym domu z płaskim dachem zapewne będzie to papa termozgrzewalna, w tradycyjnym z dachem skośnym rozważmy dachówkę ceramiczną lub cementową – to najtrwalsze pokrycie, sprawdzone przez wieki i łatwe w naprawie. Dobrze wyglądają też płytki włóknocementowe Struktonit. Decyzję o takim pokryciu dachu trzeba podjąć na etapie projektowania, bo dachówka jest ciężka i konstruktor musi ją uwzględnić w obliczeniach. Inna rzecz, że nie jest niestety zbyt tania. Taniej na pewno będzie pokryć dach gontem bitumicznym, choć wymaga on podkładu ze sklejki wodoodpornej. Jest kilka rodzajów blachy:
trapezowa,
wytłaczana (której osobiście nie lubię, bo udaje dachówkę, czyli coś czym nie jest),
płaska ocynkowana,
tytanowo cynkowa (bardzo szlachetna, która szczególnie pasuje do budynków o współczesnym charakterze).
Skoro w rozważaniach o materiałach doszliśmy do dachu czas zejść znów na ziemię i powrócić do rozmów z architektem 😉